?房地產(chǎn)物業(yè)企業(yè)營業(yè)稅改增值稅|營改增后問題及支持航天金稅和百旺金賦的開票接口

營改增(營業(yè)稅改增值稅)從今年5月1日開始已經(jīng)全面展開，不少之前使用各種稅控器的企業(yè)，換成了航天金稅，或者百旺金賦的開票軟件。營改增尤其對房地產(chǎn)建筑行業(yè)，也包括物業(yè)企業(yè)，受到的影響比較大，對于增值稅可能有些認(rèn)知上的問題，特列舉常見問題。

問：我是一家物業(yè)公司，我們單位營改增后，收取的物業(yè)費(fèi)稅負(fù)會上升嗎？

答：物業(yè)公司營改增后收取的物業(yè)費(fèi)稅負(fù)不會上升，物業(yè)費(fèi)在原營業(yè)稅模式下，適用5%的稅率，“營改增”后，物業(yè)公司如果為一般納稅人，收取的物業(yè)費(fèi)適用稅率為6%，相比原營業(yè)稅模式，按照增值稅銷售額價稅分離原理，稅率僅上升0.66%?？紤]到物業(yè)公司其采購的辦公用品、固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)都能夠進(jìn)行抵扣，在抵扣充分的前提下，實(shí)際稅負(fù)與原營業(yè)稅相比將下降。
 
比如，某物業(yè)公司為增值稅一般納稅人，營改增后當(dāng)月物業(yè)費(fèi)收入（含稅）106萬元，同期采購辦公用品等成本支出11.7萬元，取得增值稅專用發(fā)票上注明的進(jìn)項(xiàng)稅額為1.7萬元。在營業(yè)稅制度下，納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的營業(yè)稅為：106×5%=5.3萬元；在增值稅制度下，納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅為：106÷（1+6%）×6%-1.7=4.3萬元。同樣的物業(yè)費(fèi)收入，改革后增值稅相比較營業(yè)稅少負(fù)擔(dān)稅款1萬元。
 
物業(yè)公司如果為小規(guī)模納稅人，物業(yè)費(fèi)適用征收率為3%，相比原營業(yè)稅模式，稅負(fù)直接下降40%以上。

比如，某物業(yè)公司為增值稅小規(guī)模納稅人，營改增后物業(yè)費(fèi)當(dāng)月收入（含稅）103萬元，納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的營業(yè)稅為：103×5%=5.15萬元；在增值稅制度下，納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅為：103÷（1+3%）×3%=3萬元。同樣的收入水平，改革后增值稅相比較營業(yè)稅少負(fù)擔(dān)稅款2.15萬元。
 
問：我們單位營改增后，出租原有物業(yè)項(xiàng)目，收取的房屋租金稅負(fù)會上升嗎？

答：不動產(chǎn)經(jīng)營租賃營改增后出租原有物業(yè)項(xiàng)目收取的租賃費(fèi)稅負(fù)不會上升，不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)在原營業(yè)稅模式下，適用5%的稅率，營改增后，如果一般納稅人出租2016年4月30日之前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
 
比如，某公司營改增后原有物業(yè)項(xiàng)目房屋租賃當(dāng)月收入（含稅）105萬元，納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的營業(yè)稅為：105×5%=5.25萬元；在增值稅制度下，納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅為：105÷（1+5%）×5%=5萬元。同樣的收入水平，改革后增值稅相比較營業(yè)稅少負(fù)擔(dān)稅款0.25萬元。
 

另外，由于營業(yè)稅改增值稅（營改增）的影響，企業(yè)開票量會急劇增加，完全向以前一樣，手動錄入開票，不但慢，而且會出錯，必須要借助自動開票接口軟件，實(shí)現(xiàn)自動開票、批量開票，尤其需要同時滿足航天金稅和百旺金賦的稅控自動開票接口軟件。