?房地產(chǎn)物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅改增值稅|營(yíng)改增后問(wèn)題及支持航天金稅和百旺金賦的開(kāi)票接口

營(yíng)改增(營(yíng)業(yè)稅改增值稅)從今年5月1日開(kāi)始已經(jīng)全面展開(kāi)，不少之前使用各種稅控器的企業(yè)，換成了航天金稅，或者百旺金賦的開(kāi)票軟件。營(yíng)改增尤其對(duì)房地產(chǎn)建筑行業(yè)，也包括物業(yè)企業(yè)，受到的影響比較大，對(duì)于增值稅可能有些認(rèn)知上的問(wèn)題，特列舉常見(jiàn)問(wèn)題。

問(wèn)：我是一家物業(yè)公司，我們單位營(yíng)改增后，收取的物業(yè)費(fèi)稅負(fù)會(huì)上升嗎？

答：物業(yè)公司營(yíng)改增后收取的物業(yè)費(fèi)稅負(fù)不會(huì)上升，物業(yè)費(fèi)在原營(yíng)業(yè)稅模式下，適用5%的稅率，“營(yíng)改增”后，物業(yè)公司如果為一般納稅人，收取的物業(yè)費(fèi)適用稅率為6%，相比原營(yíng)業(yè)稅模式，按照增值稅銷售額價(jià)稅分離原理，稅率僅上升0.66%。考慮到物業(yè)公司其采購(gòu)的辦公用品、固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)都能夠進(jìn)行抵扣，在抵扣充分的前提下，實(shí)際稅負(fù)與原營(yíng)業(yè)稅相比將下降。
 
比如，某物業(yè)公司為增值稅一般納稅人，營(yíng)改增后當(dāng)月物業(yè)費(fèi)收入（含稅）106萬(wàn)元，同期采購(gòu)辦公用品等成本支出11.7萬(wàn)元，取得增值稅專用發(fā)票上注明的進(jìn)項(xiàng)稅額為1.7萬(wàn)元。在營(yíng)業(yè)稅制度下，納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為：106×5%=5.3萬(wàn)元；在增值稅制度下，納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅為：106÷（1+6%）×6%-1.7=4.3萬(wàn)元。同樣的物業(yè)費(fèi)收入，改革后增值稅相比較營(yíng)業(yè)稅少負(fù)擔(dān)稅款1萬(wàn)元。
 
物業(yè)公司如果為小規(guī)模納稅人，物業(yè)費(fèi)適用征收率為3%，相比原營(yíng)業(yè)稅模式，稅負(fù)直接下降40%以上。

比如，某物業(yè)公司為增值稅小規(guī)模納稅人，營(yíng)改增后物業(yè)費(fèi)當(dāng)月收入（含稅）103萬(wàn)元，納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為：103×5%=5.15萬(wàn)元；在增值稅制度下，納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅為：103÷（1+3%）×3%=3萬(wàn)元。同樣的收入水平，改革后增值稅相比較營(yíng)業(yè)稅少負(fù)擔(dān)稅款2.15萬(wàn)元。
 
問(wèn)：我們單位營(yíng)改增后，出租原有物業(yè)項(xiàng)目，收取的房屋租金稅負(fù)會(huì)上升嗎？

答：不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃營(yíng)改增后出租原有物業(yè)項(xiàng)目收取的租賃費(fèi)稅負(fù)不會(huì)上升，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)在原營(yíng)業(yè)稅模式下，適用5%的稅率，營(yíng)改增后，如果一般納稅人出租2016年4月30日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
 
比如，某公司營(yíng)改增后原有物業(yè)項(xiàng)目房屋租賃當(dāng)月收入（含稅）105萬(wàn)元，納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為：105×5%=5.25萬(wàn)元；在增值稅制度下，納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅為：105÷（1+5%）×5%=5萬(wàn)元。同樣的收入水平，改革后增值稅相比較營(yíng)業(yè)稅少負(fù)擔(dān)稅款0.25萬(wàn)元。
 

另外，由于營(yíng)業(yè)稅改增值稅（營(yíng)改增）的影響，企業(yè)開(kāi)票量會(huì)急劇增加，完全向以前一樣，手動(dòng)錄入開(kāi)票，不但慢，而且會(huì)出錯(cuò)，必須要借助自動(dòng)開(kāi)票接口軟件，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)開(kāi)票、批量開(kāi)票，尤其需要同時(shí)滿足航天金稅和百旺金賦的稅控自動(dòng)開(kāi)票接口軟件。