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政策法規(guī)
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人氣:1058 時(shí)間:2016-05-04 13:07:37 來源:協(xié)明信息
?房地產(chǎn)物業(yè)企業(yè)營業(yè)稅改增值稅|營改增后問題及支持航天金稅和百旺金賦的開票接口
營改增(營業(yè)稅改增值稅)從今年5月1日開始已經(jīng)全面展開,不少之前使用各種稅控器的企業(yè),換成了航天金稅,或者百旺金賦的開票軟件。營改增尤其對房地產(chǎn)建筑行業(yè),也包括物業(yè)企業(yè),受到的影響比較大,對于增值稅可能有些認(rèn)知上的問題,特列舉常見問題。
問:我是一家物業(yè)公司,我們單位營改增后,收取的物業(yè)費(fèi)稅負(fù)會上升嗎?
答:物業(yè)公司營改增后收取的物業(yè)費(fèi)稅負(fù)不會上升,物業(yè)費(fèi)在原營業(yè)稅模式下,適用5%的稅率,“營改增”后,物業(yè)公司如果為一般納稅人,收取的物業(yè)費(fèi)適用稅率為6%,相比原營業(yè)稅模式,按照增值稅銷售額價(jià)稅分離原理,稅率僅上升0.66%??紤]到物業(yè)公司其采購的辦公用品、固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)都能夠進(jìn)行抵扣,在抵扣充分的前提下,實(shí)際稅負(fù)與原營業(yè)稅相比將下降。
比如,某物業(yè)公司為增值稅一般納稅人,營改增后當(dāng)月物業(yè)費(fèi)收入(含稅)106萬元,同期采購辦公用品等成本支出11.7萬元,取得增值稅專用發(fā)票上注明的進(jìn)項(xiàng)稅額為1.7萬元。在營業(yè)稅制度下,納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的營業(yè)稅為:106×5%=5.3萬元;在增值稅制度下,納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅為:106÷(1+6%)×6%-1.7=4.3萬元。同樣的物業(yè)費(fèi)收入,改革后增值稅相比較營業(yè)稅少負(fù)擔(dān)稅款1萬元。
物業(yè)公司如果為小規(guī)模納稅人,物業(yè)費(fèi)適用征收率為3%,相比原營業(yè)稅模式,稅負(fù)直接下降40%以上。
比如,某物業(yè)公司為增值稅小規(guī)模納稅人,營改增后物業(yè)費(fèi)當(dāng)月收入(含稅)103萬元,納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的營業(yè)稅為:103×5%=5.15萬元;在增值稅制度下,納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅為:103÷(1+3%)×3%=3萬元。同樣的收入水平,改革后增值稅相比較營業(yè)稅少負(fù)擔(dān)稅款2.15萬元。
問:我們單位營改增后,出租原有物業(yè)項(xiàng)目,收取的房屋租金稅負(fù)會上升嗎?
答:不動產(chǎn)經(jīng)營租賃營改增后出租原有物業(yè)項(xiàng)目收取的租賃費(fèi)稅負(fù)不會上升,不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)在原營業(yè)稅模式下,適用5%的稅率,營改增后,如果一般納稅人出租2016年4月30日之前取得的不動產(chǎn),可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
比如,某公司營改增后原有物業(yè)項(xiàng)目房屋租賃當(dāng)月收入(含稅)105萬元,納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的營業(yè)稅為:105×5%=5.25萬元;在增值稅制度下,納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅為:105÷(1+5%)×5%=5萬元。同樣的收入水平,改革后增值稅相比較營業(yè)稅少負(fù)擔(dān)稅款0.25萬元。
另外,由于營業(yè)稅改增值稅(營改增)的影響,企業(yè)開票量會急劇增加,完全向以前一樣,手動錄入開票,不但慢,而且會出錯(cuò),必須要借助自動開票接口軟件,實(shí)現(xiàn)自動開票、批量開票,尤其需要同時(shí)滿足航天金稅和百旺金賦的稅控自動開票接口軟件。